Jakarta, landbank.co.id– Kabupaten Bogor dan Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat terus dilirik para pengembang properti.
Lihat saja, kawasan tetangga Jakarta ini sontak diguyur tak kurang dari 8.500 rumah dalam rentang 2019-2024.
Menurut Martin Samuel Hutapea, associate director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia (Leads Property), kawasan Bogor merupakan salah satu daerah di Jabodetabek yang memiliki pasar tersendiri.
Kawasan ini dihuni sekitar 6,7 juta penduduk yang mencakup Kota Bogor sekitar 1,1 juta jiwa dan Kabupaten Bogor sebanyak 5,6 juta dengan pertumbuhan pertumbuhan penduduk hingga 2% per tahun atau setara dengan 130.000-an tambahan penduduk per tahun.
Baca juga: Anak Agung Sedayu Group Jadi Tuan Rumah The Chiefs 2025
“Tambahan penduduk ini tentu saja akan bekerja, berkeluarga dan memerlukan rumah. Mungkin saat ini masih ada yang masih tinggal di rumah orang tua atau nge-kost, tetapi pada gilirannya, mereka akan membeli rumah untuk keluarga pada masa depan,” kata Martin.
Pada umumnya, tambah dia, mereka bekerja di Bogor, Jakarta, dan kemungkinan di Bekasi.
Dia menerangkan, di Kawasan Bogor, setidaknya sejak lima tahun terakhir (2019 – 2024) terdapat sekitar 8.500 unit baru yang diluncurkan para pengembang. Dan mencetak tingkat penjualan berkisar 93-94 persen secara keseluruhan.
Baca juga: GDV Proyek TRIN Sentuh Rp31,05 Triliun
Dari sisi harga, jelas dia, mengalami peningkatan. Secara rata- rata, tahun 2019 adalah Rp800 jutaan, tetapi sekarang mencapai Rp1,3 miliaran, berarti meningkat sebesar 10 persen per tahun.
“Penyebabnya adalah sudah mulai bermunculan rumah- rumah di atas Rp1 miliaran. Bukan sekadar rumah dengan lebar 5 meter, tetapi sudah mencapai lebar 12 meter. Namun, pada umumnya, berada di lebar 5–8 meter dan hingga 3 lantai yang bisa memuat 3 – 4 kamar. Dan, rumah-rumah itu laku di pasaran,” papar Martin.
Dia menambahkan, khusus di kawasan Sentul, Kabupaten Bogor, setidaknya ada sekitar 3.000-an rumah baru sejak pandemi Covid-19 dengan tingkat penjualan yang juga bagus, yaitu berkisar 70-90 persen dimana angka ini adalah cukup tinggi.
Baca juga: KAS Group Luncurkan Fasilitas Eksklusif W Club di Graha Laras Sentul
“Uniknya, harga- harganya sudah di atas Rp1 miliaran per unit, bahkan ada yang mencapai hingga Rp3 miliaran,” ujarnya.
Dari segi keunggulan, Sentul memiliki beberapa keunggulan yang setidaknya mencakup: Aksesibilitas langsung ke Jalan Tol Jagorawi; LRT Harjamukti; Aeon Mall, IKEA, rumah sakit, restoran, fasilitas olah raga, rekreasi, sekolah dan convention hall.
“Satu lagi yang cukup signifikan adalah penghijauan yang menunjang udara segar dan pengalaman rekreasi bagi keluarga. Ditambah lagi dengan akses tol langsung ke bandara Sukarno-Hatta lewat Tol Cijago, cukup sejam dari Kota Bogor ke Sukarno-Hatta, padahal dahulu 1,5 – 2 jam,” kata Martin.
Menurut dia, perlu diingat bahwa kompetisi di Kawasan Sentul juga sengit di sektor rumah tapak. Dalam hal ini, pengembang perlu memanfaatkan momentum dan strategi harga.
“Khususnya untuk pengembangan dengan hamparan yang luas (berhektare–hektare), maka starting point harga itu penting,” tegasnya.
Proyek di kawasan Bodetabek yang memiliki aksesibilitas ke jalan tol yang relatif cepat dan punya fasilitas lengkap, starting point yang ideal adalah Rp1 miliar.
Baca juga: Wajah Bisnis Properti Bogor dalam Buku Wayan Anak Bali di Bisnis Properti
Dalam pengembangan proyek, tambah dia, kenaikan harga antara pengembangan tiap klaster juga harus dijaga, tergantung progress demand.
Pada umumnya, jelas dia, produk massal ada di “tengah- ke belakang” proyek perumahan, lalu seiring dengan perkembangan waktu dan daya beli, dibangunlah klaster versi mahal yaitu di “tengah–ke depan” proyek, yang lebih ekslusif.
Dia mengatakan, tentu saja fasilitas lengkap perlu disediakan. Selain kolam renang, sarana olah raga, jogging track, penghijauan, namun lifestyle F&B seperti café, restoran- restoran perlu untuk diadakan. Mungkin juga diperlukan shuttle bus, misalkan dengan rute langsung ke stasiun KRL atau LRT terdekat atau bahkan langsung ke pusat perkantoran di Jenderal Sudirman, Jakarta dan sekitarnya.
Baca juga: Bisnis Perumahan di Sentul Potensial, Penjualan Capai 90%
“Sehingga pada gilirannya pada masa depan, nilai properti bisa naik karena faktor demand. Pembeli zaman sekarang juga mengharapkan fasilitas dan juga komunitas yang terbentuk,” tutur dia.
Menurut Martin, selagi masih ada perumahan dengan harga sekitar Rp1 miliaran di Sentul, saat ini menjadi waktu yang tepat untuk membeli.
“Sebelum suatu saat nanti, harga bergerak ke rata-rata Rp2 miliar hingga Rp2,5 miliar dan seterusnya, seperti yang terjadi di daerah Kabupaten Tangerang,” kata Martin.
(*)