Lalu, pada rentang tahun hingga 2030 juga ada 1.200 unit apartemen di sekitar kawasan transit oriented development (TOD). Pengembangan apartemen kelas menengah berkembang di koridor transit.
BACA JUGA:Jakarta Bakal Diguyur 1.895 Unit Apartemen Pada 2026
Dia menyimpulkan, pada kuartal ketiga 2026, pihaknya melihat satu pasar apartemen Jakarta, tapi dengan dua cara membeli yang berbeda.
Diskon “Terselubung”
Sementara itu, Ferry menerangkan bahwa semakin banyak developer yang memberikan diskon “terselubung”.
Pada 2026, harga apartemen sekilas tidak banyak berubah, rata-rata Rp36 juta/m2 untuk semua kelas. Sekalipun demikian angka ini tidak menceritakan seluruh kondisi di pasar.
Pada kuartal ketiga 2026 banyak bentuk promosi, PPN DTP, ada subsidi biaya akad KPR dan biaya insentif bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB). Lalu, insentif pembuatan Akta Jual Beli (AJB), gratis iuran pengelolaan lingkungan (IPL) beberapa bulan sampai unit yang sudah diisi perabotan sehingga siap huni.
BACA JUGA:Agung Podomoro Land Bungkus Penjualan Apartemen Rp4,87 Triliun, 2021-2025
Menurut Ferry, yang terjadi di lapangan bukan perang diskon secara terang-terangan, tapi developer cenderung memertahankan harga yang ditawarkan, karena tidak ingin merusak harga proyek mereka, namun pada saat sama mereka membuat biaya efektif yang bayar pembeli menjadi lebih rendah.
“Ini yang kami sebut diskon ‘terselubung’. Bukan berarti diskonnya disembunyikan dari konsumen, tapi penyesuaiannya tidak muncul langsung pada headline price,” urai Ferry.
Karena itu, tambah dia, ketika kita melihat harga apartemen stabil, jangan langsung menyimpulkan bahwa developer tidak memberikan penyesuaian harga. Penyesuaian tetap terjadi, hanya saja bentuknya berubah.
Sekarang kita perlu membedakan antara asking price dengan effective acquisition cost. Harga di brosur mungkin tetap Rp36 juta/m2, tapi berapa biaya yang benar-benar dikeluarkan pembeli bisa berbeda signifikan setelah setelah seluruh insentif diperhitungkan.
BACA JUGA:Daftar Enam Proyek Apartemen yang Masuk Jakarta Pada 2026
“Dari sisi metode pembayaran, kami melihat ada peningkatan 4 persen quarter on quarter. Pembiayan semakin penting dalam menentukan apakah apartemen terjangkau atau tidak,” tegas Ferry.
Dia menerangkan, pembelian apartemen dengan KPR mencapai 47 persen, naik sekitar 4 persen qoq, pembelian tunai 29 persen, dan tunai bertahap 24 persen.