Jakarta, landbank.co.id– Konsultan properti, PT Leads Property Services Indonesia (Leads Property) menilai bahwa saat ini, pasar perkantoran di Jakarta sangat bergantung pada kepercayaan penyewa.
Leads Property juga menyatakan bahwa tren pergerakan pasar perkantoran ke arah gedung yang berkualitas semakin terasa di Jakarta.
Di sisi lain, dalam catatan Leads Property, pasar perkantoran di pusat kawasan bisnis (central business district/CBD) Jakarta tidak mencatat adanya penyelesaian proyek baru pada kuartal I/2025 sehingga total stok tetap tidak berubah di angka 7,45 juta meter persegi (m2).
“Hal ini menandai titik balik setelah bertahun-tahun ekspansi secara cepat,” ujar Martin Samuel Hutapea, associate director Research & Consultancy Department Leads Property dalam risetnya Selasa, 6 Mei 2025.
Sub-pasar seperti Jenderal Sudirman dan SCBD mempertahankan dominasinya, secara bersama-sama menyumbang hampir 40 persen dari total pasokan tersebut.
Lalu, kawasan Rasuna Said dan Gatot Subroto porsinya masing-masing sebesar 16 persen dan 15 persen.
Baca juga: Ciputra Kantongi Rp412,31 Miliar dari Bisnis Perkantoran
“Absennya pasokan baru dalam waktu yang cukup lama menunjukkan bahwa pasar sedang beralih dari fase ekspansi menuju periode keseimbangan (equilibrium), dengan implikasi terhadap stabilitas harga sewa,” kata Martin.
Pasar perkantoran Jakarta CBD mempertahankan tren permintaan positif pada kuartal pertama 2025, meskipun di tengah ketidakpastian ekonomi global yang berdampak meningkatkan kehati-hatian penyewa.
Fenomena flight-to-quality tetap menjadi pendorong utama, dimana penyewa lebih memilih aset strategis dan berkualitas tinggi sehingga menopang penyerapan bersih (net absorption) hingga mencapai 18.511 m² pada kuartal ini.
“Yang patut dicatat, aksesibilitas transportasi publik berperan secara krusial dalam distribusi permintaan. Sekitar 90% penyerapan bersih kuartal ini terkonsentrasi di sepanjang koridor MRT dan LRT, menguatkan keunggulan aset berbasis transit di lingkungan perkantoran sewa yang kompetitif,” jelas dia.
Baca juga: Leads Property: Pasokan Perkantoran di Luar CBD Jakarta Stabil
Fundamental permintaan yang kuat mendorong peningkatan tingkat hunian di kawasan CBD, dengan angka okupansi keseluruhan naik menjadi 72,6 persen, menandai pemulihan yang signifikan dibandingkan kuartal sebelumnya.
Peningkatan ini didorong oleh ekspansi dari para penyewa serta terus tingginya minat terhadap gedung-gedung berkualitas tinggi yang terintegrasi dengan akses transportasi umum.
Harga Kantor
Melihat ke depan, keberlanjutan tren positif ini sangat bergantung pada kepercayaan penyewa, khususnya di subpasar utama di mana pergerakan ke arah gedung yang berkualitas semakin terasa. Jika permintaan tetap stabil, tingkat hunian diperkirakan akan terus meningkat.
“Namun, tantangan akan dihadapi oleh pemilik properti di lokasi yang kurang strategis untuk mempertahankan penyewa mereka karena penyewa berpotensi memilih lokasi yang jauh lebih strategis,” urai Martin.
Pasar Jakarta CBD menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang menggembirakan pada tiga bulan pertama 2025, dengan rata-rata sewa bruto meningkat 0,4 persen secara kuartalan menjadi Rp331.500 per meter persegi per bulan.
Kenaikan minor ini mencerminkan perbaikan pasar, termasuk kenaikan tingkat hunian yang mendekati 73 persen serta permintaan yang konsisten terhadap ruang kantor premium.
Pergerakan sewa yang positif ini menunjukkan bahwa pemilik gedung mulai mendapatkan kembali daya tawar seiring stabilnya kondisi pasar, terutama di subpasar yang memiliki tingkat retensi penyewa yang kuat.
Baca juga: Agung Podomoro Land Catat Lonjakan Penjualan Perkantoran
Namun, jelas Martin, depresiasi tajam nilai tukar Rupiah akibat ketegangan perdagangan global dan arus keluar modal memberikan dampak negatif terhadap angka sewa dalam dolar Amerika Serikat (AS).
Pada kuartal pertama 2025, rata-rata sewa bruto dalam dolar AS tercatat turun 2,9 persen secara kuartalan menjadi US$20,3 per meter persegi per bulan.
Di sisi lain, harga kantor strata-title mencatat kenaikan tipis sebesar 0,72 persen selama Kuartal I 2025, mencapai Rp55.787.000 per meter persegi (setara US$3.413).
“Kenaikan ini sebagian besar didorong oleh penyesuaian harga penawaran oleh sejumlah pemilik Gedung,” terang Martin.
(*)