“Proyek high-rise menjadi lebih sensitif terhadap fluktuasi nilai tukar dibanding rumah tapak, karena proporsi material impornya relatif lebih besar. Hal ini berpotensi menekan margin pengembang atau mendorong penyesuaian harga jual,” kata dia.
Lalu, mekanisme ketiga, jelas Ferry adalah Biaya Konstruksi dan Ekspansi Proyek.
Jika pelemahan rupiah cukup tajam dan permintaan pasar melambat, pengembang cenderung menunda peluncuran proyek baru. Fokus biasanya dialihkan pada penjualan stok yang ada serta penyesuaian spesifikasi untuk mengendalikan biaya.
“Namun, proyek yang telah memasuki tahap konstruksi umumnya tetap berjalan demi menjaga arus kas dan kredibilitas Perusahaan,” katanya.
Baca juga: Penjualan Apartemen Masih Bergulir, 45 Ribu Unit Belum Terjual
Keempat, Sentimen dan Perilaku Investor. Properti adalah sektor yang sangat dipengaruhi persepsi jangka panjang. Dalam kondisi ketidakpastian, pasar biasanya memasuki fase wait-and-see. Investor menunda ekspansi, sementara konsumen menunda pembelian.
Menurut Ferry, secara umum, pasar properti cenderung melalui tiga fase saat menghadapi tekanan eksternal, yakni pertama, Fase Terkejut dan Wait-and-See – transaksi melambat sementara.
Kedua, Fase Selektivitas Tinggi – hanya proyek premium dengan lokasi strategis dan harga realistis yang tetap bergerak.
Ketiga, Fase Normalisasi – pasar kembali rasional apabila situasi global mereda.
Baca juga: Investor Lokal Guyur Bisnis Hotel dan Restoran Rp7,57 Triliun
“Jika konflik tidak berkembang menjadi krisis energi global berkepanjangan, dampaknya cenderung moderat dan temporer. Namun apabila terjadi lonjakan harga energi yang signifikan dan tekanan inflasi meningkat tajam, efek terhadap daya beli dan pembiayaan properti bisa lebih terasa,” ujar dia.
Segmen yang Paling Rentan
Sementara itu, beberapa segmen dinilai lebih sensitif terhadap kondisi perang saat ini, yaitu segmen apartemen kelas menengah atas yang banyak dibeli investor serta properti yang pembeliannya bersifat spekulatif.
Baca juga: Pembeli Rumah Kian Doyan Bayar Tunai
Lalu, pengembang dengan leverage tinggi (menggunakan utang dalam porsi besar dibandingkan modal sendiri (equity) untuk membiayai proyeknya.
Selain itu, hotel berbasis MICE dan pusat perbelanjaan yang sangat bergantung pada konsumsi dan aktivitas bisnis.
