Jakarta, landbank.id - Hingga semester pertama 2026 terdapat lima proyek apartemen hak milik (strata title) yang tengah dibangun di Jakarta.
Kehadiran lima proyek yang tengah bergulir itu bakal mengguyur Jakarta sebanyak 1.895 unit apartemen.
Mengutip data Colliers Indonesia, sekitar 65 persen apartemen itu merangsek segmen menengah, sedangkan 35 persen menyasar segmen menengah atas.
Sepanjang 2026-2028, masih mengutip data Colliers Indonesia, terdapat 10 proyek apartemen yang merangsek Jakarta dengan kapasitas sekitar 2.500 unit.
Konsultan properti itu memerkirakan hampir 60 persen dari unit apartemen itu diserahterimakan pada paruh kedua 2026.
BACA JUGA:Daftar Enam Proyek Apartemen yang Masuk Jakarta Pada 2026
"Sebagian besar pasokan yang akan datang tetap terkonsentrasi di Jakarta Selatan dan didominasi oleh pengembangan kelas menengah, yang mencerminkan kepercayaan pengembang yang berkelanjutan terhadap permintaan yang relatif tangguh di segmen ini," dilansir riset tersebut.
Dalam catatan Colliers Indonesia, meskipun beberapa proyek baru—termasuk Eluna, Elora, dan pengembangan di Mega Kuningan—telah memasuki fase peluncuran, dua proyek lain yang direncanakan di Jakarta Selatan dan di pusat kawasan bisnis (central business district/CBD) telah ditunda.
Perbedaan ini menggambarkan strategi pengembangan yang lebih hati-hati, di mana peluncuran semakin bergantung pada kesiapan pasar, kondisi pembiayaan, dan visibilitas pra-penjualan daripada hanya ketersediaan lahan.
“Alih-alih mengejar ekspansi agresif, pengembang mengadopsi pendekatan bertahap yang menyeimbangkan peluang pertumbuhan di masa depan dengan manajemen risiko yang bijaksana,” tulis riset itu.
Kendala pasokan saat ini tidak boleh diartikan sebagai melemahnya kepercayaan pengembang. Sebaliknya, hal itu mencerminkan pergeseran strategis menuju pelestarian modal dan peningkatan konversi inventaris sebelum berkomitmen pada konstruksi tambahan.
BACA JUGA:27 Ribu Apartemen Siap Huni Menanti Pembeli
Dalam pandangan Colliers Indonesia, mengingat kondisi pembiayaan tetap relatif ketat, pengembang dengan neraca keuangan yang lebih kuat dan cadangan lahan yang mapan diharapkan dapat mempertahankan fleksibilitas yang lebih besar dalam menentukan waktu peluncuran di masa mendatang.
Akibatnya, pasar apartemen Jakarta kemungkinan akan tetap aktif, meskipun pertumbuhan di masa mendatang akan ditandai dengan selektivitas yang lebih besar dan diferensiasi proyek yang lebih kuat daripada siklus pengembangan sebelumnya.
Hingga semester pertama 2026, Jakarta yang nyaris berusia setengah abad mengoleksi sekitar 232.000 unit apartemen.
Konsumen Pengguna
Pasar apartemen Jakarta mengalami evolusi bertahap dalam komposisi pembeli. Meskipun investor terus menjadi mayoritas transaksi, pemilik-penghuni (konsumen pengguna) secara bertahap memperkuat kehadiran mereka, didukung oleh perubahan preferensi perumahan, biaya pembiayaan yang lebih tinggi, dan insentif pemerintah yang mendukung unit siap huni.
BACA JUGA:2026, Harga Apartemen di Jakarta Tetap Bertumbuh
Tidak seperti siklus pasar sebelumnya yang sangat bergantung pada investasi spekulatif, keputusan pembelian semakin dipengaruhi oleh keterjangkauan, hunian segera, dan kebutuhan perumahan jangka panjang.
Akibatnya, permintaan menjadi lebih berkelanjutan, mengurangi ketergantungan pasar pada transaksi yang didorong oleh investasi.
Sementara itu, alih-alih melihat penjualan unit rata-rata sebagai ukuran kekuatan pasar secara keseluruhan, kinerja penjualan saat ini terutama mencerminkan posisi produk pengembang dan inventaris yang tersedia.
Selama kuartal kedua 2026, segmen menengah terus mencatat momentum penjualan terkuat, didukung oleh ketersediaan unit yang telah selesai dan memenuhi syarat untuk insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP).
Segmen menengah ke atas dan mewah juga mempertahankan aktivitas yang sehat, menunjukkan bahwa permintaan tetap tangguh di berbagai kategori harga meskipun lingkungan pasar lebih berhati-hati.
BACA JUGA:Lima Pengembang Mencatat Pertumbuhan Penjualan Apartemen
Segmen atas mencatat kinerja yang relatif lebih lemah karena pembeli yang sadar nilai semakin condong ke segmen menengah, sedangkan pembeli premium terus lebih menyukai pengembangan mewah yang menawarkan diferensiasi produk yang lebih kuat. Ini memerlihatkan bahwa pasar lebih selektif.
(*)